REGULACIÓN JURÍDICO-URBANÍSTICA DEL USO DE VIVIENDA FAMILIAR EN SUELO RÚSTICO

PRATS RAMÓN, VICENT

REVISTA DE DERECHO URBANISTICO Y MEDIO AMBIENTE, n.º 249/2009, pág. 77 a 128

I. Introducción. II. Posibilidades de implantación de usos residenciales en el suelo rústico español. III. La regulación sustantiva del uso de vivienda unifamiliar en suelo rústico en España. 1. Categorización o calificación del suelo rústico. 2. Definición de las limitaciones relativas al uso de vivienda unifamiliar. a) Único uso de vivienda permitida: el vinculado a la explotación primaria. b) Único uso de vivienda permitida: el destinado a residencia habitual y permanente de su titular. c) Permitido cualquier uso de la vivienda unifamiliar, incluido el turístico y/o el de segunda residencia. d) Combinaciones de varias de las limitacioes anteriores para las diferentes categorías del suelo rústico. 3. Definición de la intensidad del uso de vivienda unifamiliar (ligado a la categoría de suelo rústico en que se sitúe): a) Superficie mínima de parcela. b) Regulación de las segregaciones y prohibición de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico. 4. Definición de las características de la vivienda (principalmente mediante conceptos urbanísticos; también está ligada a la categoría de suelo rústico en que se sitúe): A. En base a parámetros edificatorios: a) Edificabilidad máxima construible. b) Ocupación máxima. c) Altura máxima de las edificacioes. c) Volumen máximo construible. d) Retranqueos. B. En base a otros aspectos. a) Unifamiliar. b) Aislada; no formación de núcleo de población. c) Integración paisajística de la edificación. d) Condiciones de posición e implantación de las edificaciones. e) Característics tipológicas de los edificios. 5. Definición de determinadas condiciones en el entorno de la vivienda: a) Mantenimiento del uso agrícola de la finca. b) Obligaciones de reforestación y/u otras condiciones de la vegetación en la parcela. c) Caminos y otras infraestructuras de servicio a la vivienda. d) Características de los cerramientos de la parcela. 6. Otras condiciones legales para la implantación del uso de vivienda unifamiliar: a) Inscribir en el Registro de la Propiedad la vinculación de la edificación a la finca en la que se construye. b) Obligación de adquirir una parte del aprovechamiento urbanístico por parte de los propietarios de terrenos dónde se permite la vivienda en suelo rústico. c) Obligación de aportar garantía (fianza) por importe de un determinado porcentaje del coste de la totalidad de las obras a realizar. d) Necesidad del acto de calificación urbanística como requisito. e) Temporalidad de la licencia. f) Cesión de terrenos al ayuntamiento. 7. Medidas de fomento de la vivienda en suelo rústico. IV. Regulaciones jurídico-urbanísticas del suelo rústico y sus efectos ambientales. V. Conclusiones y propuestas de lege ferenda. VI. Bibliografía.